近日，位于上海闵行区吴中路商务区的爱琴海购物公园迎来了它的两周年纪念日。

那天，商场前面交通很拥挤，所以不太热闹。

但是谁能想到就在两年前，爱琴海购物公园还被称为“神奇首都的第一个烂尾楼”，上海虹桥商贸城是它的名字。

事实上，上海仍有许多烂尾楼不如爱琴海购物公园幸运，仍隐藏在各种繁华地区，成为这座国际大都市多年未愈合的伤疤。

兴建烂尾楼有很多原因，但一般来说，大部分资金是这些工程最终失败的关键。自2019年以来，由于配资政策的收紧和楼市下行趋势的困难，房地产开发商大面积破产，在建项目因资金短缺暂停，甚至拍卖程序数量大幅增加，令整个楼市不寒而栗。目前烂尾楼的居住情况再次引起市场的极大关注。

由于这个原因，记者《国际金融报》最近参观了上海几个著名的烂尾楼，试图近距离观察这个城市的这些带有上海记忆的角落。

1  爱琴海购物公园

最大烂尾楼满血复活

莫尔多的第一个烂尾楼可以追溯到1998年，它有幸得到了复兴。

爱琴海购物公园(左宇拍摄)

今年4月，上海宏喜实业有限公司(以下简称“宏喜公司”)因延安西路高架工程的搬迁，在上海闵行区虹桥镇下属的一个村庄集体企业，被划拨82695平方米土地用于企业安置。

2000年，宏喜公司与新加坡投资者亚太实业集团有限公司合作，以上海红红实业发展有限公司(以下简称“红红公司”)的名义开发建设上海虹桥商贸城，总建筑面积40万平方米。它计划建造“亚洲最大的购物中心”。其中，宏喜公司提供土地使用权，亚太公司提供资金。

至今，爱琴海购物公园仍是上海最大的商业项目。

但不久之后，由于资本链断裂，该项目于2003年4月意外终止，随后易手数次。在此期间，恢复工作的消息也被报道了好几次，但是雷声大雨点小。

2007年底，香港盛楠实业有限公司与项目土地所有者宏喜公司共同成立上海成城购物广场产业发展有限公司，并召开新闻发布会宣布项目更名为“上海成城购物广场”。该项目计划于2008年初恢复工作，并于2010年全面开放。

然而，到2008年12月，该项目仍然没有恢复工作的迹象。

2010年10月，上海解放日报报业集团上市公司新华传媒为该项目带来了新的曙光。它以“财政资助”的形式支出13.2亿元，间接持有成城项目70%的经营权。

值得一提的是，虽然上海成城购物广场在第二轮转让中没有动“一兵一卒”，但根据70%的股配股，该项目价值已达到约19亿元，是2007年的近20倍。仅在三年内，增长率就惊人了。

估价增加后不久，项目的消息又转手了。2011年4月，以经营“红星美凯龙”家居商城而闻名的红星集团以第三方投资者身份投资5.7亿元，成为项目以东最大的股，45%持有股比例。

当时，许多证券公司在分析报告中投票赞成新华传媒对红星集团的介绍，并补充道:“根据对周边地价和房产价值的分析，项目竣工后的价值预计将达到70亿元。”

股系列股权转让完成后，新华传媒、澳宇投资、红星集团分别持有管理公司股40%、15%和45%的股权。此时，十多年未完成的工程终于迎来了复兴的希望。

四处走走。2017年底，上海成城购物广场更名为“爱琴海”

2  黄金置地大厦

最贵烂尾楼出路难寻

与爱琴海购物公园的复兴相比，上海另一个著名的未完成项目————黄金土地大厦，从未见过前面的路。

金地大厦，投资8亿多元，位于国家金融中心陆家嘴的核心区域。它占地1万多平方米，是上海最贵的烂尾楼。

建筑物的正面已经完工。如果你白天不注意锁着的门和墙，似乎和周围没有什么不同。然而，在夜晚，黄浦江畔熙熙攘攘的灯光下，只有金地大厦的一栋建筑处于完全的黑暗之中，透露出一丝冬天的冷空气。

金地大厦(左玉拍摄)

公共信息显示，金地大厦是浦东新区最早开发建设的大型商业项目之一。最初由上海黄金土地有限公司(以下简称“黄金土地公司”)开发，土地使用权转让日期为1999年6月。开发商是印尼华人亨利·翁戈(HENRY ONGGO)，他曾与印尼前首富林绍良一样，是印尼华人企业集团“金光集团”的创始人和前董事长黄奕聪，担任印尼华人总商会名誉主席。

2004年1月，金地大厦正式开工。然而，当这个项目在2007年即将完成时，它突然停止了，持续了十多年。后来，出于美观和安全考虑，相关部门于2018年重建了该墙，但主楼没有发生任何变化。

业内有人说，根据黄金地段和建筑周边的影响，如果建筑出租正常，每年可以盈利5-6亿元。

为什么这样一座可以“赚钱”的建筑被浪费了几年？

一些分析师指出，糟糕结局最可能的原因是资金不足。

关闭后不久，2008年至2011年的三年间，金地公司注册资本增加了三倍，净增加3000万美元至8500万美元。2018年7月，注册资本直接翻了一番，达到1.7亿美元。增资直接来自海外集团母公司。

然而，根据眼动调查，自2009年以来，金地一直在与大华银行、汇丰银行和新创机电工程有限公司就金融贷款和建设项目的合同纠纷进行诉讼。在此前的所有诉讼中，黄金土地公司已经被法院列为“遗嘱执行人”12次。

此外，金地大厦在过去十年里没有像其他未完成的项目那样易手。无论企业遇到多少危机，该项目的土地使用权始终由王恒信牢牢持有，似乎没有任何振兴的迹象。

作为回应，一家上市房地产公司的高管在接受《国际金融报》记者采访时猜测，缺乏开发资金可能只是一种掩饰措施，背后的真实意图可能是开发商“圈地”以赚取土地增值溢价。「毕竟，今天陆家嘴的地价与1999年完全不同。从这个角度来看，每年几亿元的租金收入根本算不了什么。”

3  百联中环二期

“双生子”不同命

位于普陀中心的安百里中央购物广场，是当地人谈论最多的话题之一。然而，这个商业综合体的声誉很大程度上来自该项目未完成的第二阶段。

与之形成鲜明对比的是，该项目的下一阶段是几个由砖石混凝土制成的“烂尾楼”。

安百里中部二期(左玉拍摄)

这两个项目都属于安百里的两个项目。为什么命运相反？

根据公共信息，该项目曾被称为上海“第七中央商务区”，前身为上海著名的烂尾楼之一上海兴利达商业广场——号。

2001年，四川绵阳商人张军控制的四川兴利达集团开始与上海市普陀区常征镇联系。双方计划合作建设一个大型购物中心。

2002年9月，负责项目开发的兴利达公司正式成立并联合

2005年8月，兴利达集团以3.925亿元将兴利达公司持有的股股权的70%出售给新长征集团，完全退出项目。

张军退出后，上海的“神秘大亨”严立言迅速从新长征集团手中接管了兴利达。后来，经过几次飞跃，安百里集团股100%控股的上海安百里商业连锁有限公司完成了对兴利达公司的全资收购。

安百里集团接手并立即开始建设项目的第一阶段，这带来了转机。

安百里中心广场一期竣工，总建筑面积43万平方米，商业建筑面积25万平方米，年产值迅速突破30亿元。

然而，与“同胞兄弟”工程的第一阶段相比，安百里中部工程的第二阶段遭受了很大的损失。

项目第一阶段完成后，2011年，安百里中心二期开始建设的消息传开了。其中，商务部划分为157，800平方米的安百里中央生活广场(原龙城项目)，预计2012年底开放。它通过中央广场与现有的安百里中央购物中心相连，形成一个40万平方米的商业项目，名为“安百里中央城市综合体”，已成为上海最大的城市综合体之一。

不幸的是，自该项目以来，什么也没有发生。目前，中心商务区南部的近体城市广场和农、工商118广场1-3期已逐步形成。凭借地铁13号线、二楼走廊和汤连德温泉浴场的优势，越来越受欢迎。然而，中北部地区普遍受到青睐，但生活艰难的安百里中部二期工程一再失败。

2014年5月，安百里集团将安百里集团全资拥有、股控股的兴利达、建培龙、浩泉打包出售，总金额为72.6亿元。

2015年5月，安百里官员网低调宣布:据有关部门确认，引起业界关注的安百里集团“资产包”一举被一家大型房地产企业收购，称这是集团历史上最大的资产转移。

安百里口中最大的房地产公司是上海恒源房地产，它以89.1亿元的价格赢得了资产包。从那以后，上海恒源房地产开始为该项目规划新的蓝图，旨在将其建成上海中心项目。

根据恒源的规划，该项目将以产业集聚为重点，致力于建设一个拥有甲级写字楼、公共空间、公寓、酒店、商业、金融等的产业生态圈。融合工作、生活、休闲和生态。

但是同样的尴尬又出现了。恒源赢得项目第二阶段后的4年里，几乎什么也没做。

截至2018年底，区规划地政局在2019年上海市普陀区委员会暨区政府工作研讨会上做出《国际金融报》。其中，深圳宝能在武宁创新发展轴线上的城市功能提升项目中承接了“安百里中心工程”。这也是宝能房地产进入上海的第一个项目。在“宝能”的干预下，业界普遍认为该项目有更大的振兴机会。一名高级分析师告诉记者，该项目有非常复杂的债务问题，这可能是许多房屋公司在接管后选择出售的原因。但是，由于项目主体结构已经封顶，对于中标者来说，除了装修、未来运营费用和解决现有历史问题之外，没有必要花费太多的成本。此外，作为宝能在上海的第一个商业项目，复兴只是时间问题。

4  南京西路协和城

“鬼街”灰暗多年

010-59000

从金碧辉煌的静安寺，穿过熙熙攘攘的南京西路，一直到西经100多米的永元路，街道突然安静下来，变暗了。晚上，几缕光线散射开来

永源路整条街都是康科德城项目的侧翼，这种“阴郁”已经持续了很多年，周围的居民更习惯称之为“幽灵街”。

协和城(左玉拍摄)

南京西路大厦“幽灵街”附近，2018年底开业，是协和城的一期住宅。

事实上，南京西路大厦不再是“新房子”。当时，项目代理易居销售人员告诉记者《国际金融报》，住宅部分第一期由两栋建筑组成，于2002年竣工，共有300多套。当时，它作为“出口屋”出租给香港和其他地区。这片土地的性质非常特殊。后来，由于土地性质转变为普通住宅，开发商谢赫集团对该项目进行了翻修，并将其作为第一手房屋出售。然而，总的财产所有权期限只有50年，只剩下不到一半。

记者查阅数据，发现协和城的住宅部分是协和集团在1992年收购的。此后，在1994年至2003年间，协和式集团先后购买了几块相邻的地块，几乎覆盖了整条街道。

项目分三个阶段开发，总建筑面积409，000平方米。其中，住宅部分为一期，住宅部分外的商铺为二期。由于单独租赁，管理相对混乱，几年前已经完全清空，准备整体出售或租赁。然而，包括零售街、五星级酒店和办公楼在内的三期工程一直拖拖拉拉。在对计划进行了几次调整后，它仍然是荒凉的，并受到许多媒体的质疑。

但是，既然商业项目的第二阶段已经完成，为什么要放弃很多年呢？

上述销售人员说开发商当时已经把所有的商户都搬走了。最初的目的是改造整个地方，进行统一的投资促进，提升整体商业水平。然而，由于在资本和投资促进方面遇到的问题，它最终被放弃了。

住在附近多年的Xi·强告诉记者《关于普陀区形态规划展示的报告》，它在2002年建成时仍然非常繁荣。乐购超市和星巴克已经在这里开店，但是很快，协和式集团的租金开始飙升，导致几乎所有的商店都低于他们的收入。"大约在2014年，所有主要商店相继搬出，一家也没有剩下。"

至于马路对面的第三期工程，Xi强说，工程大约在2007年开始了一段时间，但后来莫名其妙地停了下来，已经烂掉了。

对此，上述房地产分析师告诉记者，协和城的商业项目多年来一直处于不景气状态，开发商显然难以振兴。未来最大的可能性是转让土地以赚取差价，但土地价格太高，无法在短时间内解决。

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