“九金十银”落幕后，11月份各城市的房地产价格和交易引起了关注。

根据中国指数研究所发布的11月份“百城市价格指数”，11月份全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.21%，保持较低水平的涨幅。此外，在统计的100个城市中，55个城市逐月上升，40个城市逐月下降，5个城市与上月持平。

三四线城市房价

或面临较大调整压力

12月2日，中国指数研究所发布了11月100城市价格指数。全国100个城市(新建)住房平均价格为15105元/平方米，比上个月上涨0.21%。与去年同期相比，平均住宅价格上涨了3.17%，比上个月下降了0.06个百分点。

总体而言，从上升和下降的城市数量来看，55个城市逐月上升，40个城市逐月下降，5个城市与上月持平。本月，房价环比下降的城市数量增加了8个，其中3个城市房价降幅超过1%，比上个月增加了1个。具体而言，吉林省新建住宅价格环比降幅最大，为1.07%，而中山和秦皇岛11月份的平均住宅价格降幅超过1%。与此同时，本月房地产均价较10月份有所下降，7个城市占比超过1%，南通、常州和宁波位列前三，分别上涨3.10%、2.42%和1.67%。芜湖、成都、沈阳和邯郸的房价环比都上涨了1%以上。

2019年11月，中指100个城市新建住宅价格和环比增减

从北京和上海等十大城市的比较来看，四个城市环比下降，六个城市环比上升。十大城市新建住房平均价格为27236元/平方米，比上个月上涨0.15%。在房价下跌的四个城市中，北京跌幅最大，为0.25%，而广州、武汉和重庆(主要城市)分别下跌了0.18%、0.14%和0.06%。在其他六个城市，只有成都的房价环比上涨1%以上，达到1.40%，杭州和苏州分别上涨0.86%和0.62%，上海、深圳和天津分别上涨0.1%和0.3%。

此外，十大城市主城区二手房样本平均价格为38635元/平方米，比上个月下降0.27%。其中，7个城市的平均房价环比下降，天津和重庆分别下降1%以上、1.35%和1.04%，成都、北京、武汉、广州和杭州分别下降0.72%、0.68%、0.37%、0.41%和0.33%。环比上涨的城市中，上海、南京和深圳分别上涨0.01%、0.53%和0.13%。

中国指数研究院认为，房地产调控政策总体上将保持连续性和稳定性，中央政府将继续坚持“稳定地价、房价和预期”的目标，而各地将继续坚持“一市一市一策”的主调，并根据实际市场情况不断优化房地产调控政策。央行重申，将按照“城市政策”的基本原则实施房地产长期管理机制，不会将房地产作为短期经济刺激手段。各地要加强调控，稳定房地产市场，不断加强监管，规范房地产市场秩序。预计未来房地产市场整体将保持稳定趋势，但一些三线、四线城市将面临更大的调整压力。

碧桂园、恒大、万科

前11月销售总额达19273亿元

上月底，中学研究院发布了2019年1月至11月中国房地产企业销售业绩百强名单。研究数据显示，2019年1月至11月，百强住宅企业平均销售额达到1036.1亿元，平均销售面积为755.8万平方米，平均同比增长率分别为21.8%和21.9%。具体来说，前11个月27家住房企业销售额超过1000亿元，平均销售额2481.6亿元，11家住房企业销售额超过2000亿元。

此外，土地拍卖市场继续回升，住房企业在11月保持活跃。就占地面积而言，万科、碧桂园、保利位列前三，分别为1570亿元、1238亿元和965亿元。1月至11月，前10名企业获得土地8824亿元，占前100名企业的35.2%。1月至11月，前30名企业获得土地1606亿元，占前100名企业的64.2%。领先的住宅企业在获取土地资源方面具有突出优势，并在行业中具有显著的集中度。就土地面积而言，碧桂园、绿地和万科土地位列前三。碧桂园以4097万平方米位居榜首，绿地和万科分别以3195万平方米和2909万平方米位居第二和第三。

万科稳坐A股房企头把交椅

随着年底的临近，房地产企业年终排名的结果将很快公布，所有的大企业都将相互争斗。

12月2日，上证综指三次停止下跌，房地产板块位列榜首。沈万一等产业指数中，房地产指数今天上涨1.41%，共有69家住宅企业上涨，18家企业持平，44家住宅企业股价下跌。其中，中南建筑排名第一，今天上涨7.39%，至8.72元，最新总市值为325亿元。阳光城和杜南地产分别排名第二和第三，今天分别上涨5.92%和4.24%。

从房地产企业的总市值来看，万科a股以3149亿元的总市值位居a股房地产企业榜首。保利地产和招商局蛇口的最新总市值分别为1785亿元和1453亿元。此外，还有另外五家市值超过500亿元的企业，分别是华夏幸福、绿地控股、新城控股、华侨城和金谷。

值得注意的是，新城控股今年迄今增长近50%，市值增长近251亿元，成绩显著。

与此同时，在今天的恒生工业指数中，房地产建设在今天的行业中名列前茅。截至当日，该指数上涨1.38%，至4078.74点，近60%的房地产企业上涨。其中，融创中国、中国恒大和中国奥林匹克公园分别上涨5%、6.95%、6%和5.18%以上。

从市值总额来看，港股房地产行业共有17家市值超过1000亿元的企业，11家市值超过1500亿元的企业。其中，万科以市值3508亿港元位列榜首。此外，新鸿基地产、中国恒大、华润置地和碧桂园的市值分别为3292亿港元、2638亿港元、2531亿港元和1451亿港元。

自今年年初以来，香港房地产建筑行业的5家公司的收益翻了一番。其中，中国奥林匹克公园今年迄今上涨约148%，而中国联塑、中海地产、碧桂园服务和亚洲水泥分别上涨123%、116%、109%和107%。

在备受瞩目的明星房企中，融创中国是最大的赢家，今年以来涨幅超过64%，市值增长702亿港元。此外，龙湖集团和世茂房地产分别增长47%和49%。与此同时，也有许多住房企业发展不理想。中国恒大、长寿集团和九龙仓地产股份有限公司的股价今年都有不同程度的下跌，从而将中国恒大挤出香港房企的前三名。

行业集中度将进一步提升

12月1日，央行行长易刚指出，“应加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，监控整体房地产融资环境，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调整”。

中银国际认为，在该行业销售、投资和繁荣持续下滑、融资收紧持续近一年的背景下，该行业的融资将小幅提升。与此同时，11月20日，为期五年的LPR下调了5

根据东方证券(orient securities)发布的研究论文，随着对房价持续上涨的预期减弱，信贷资源变得越来越重要，投资能力以及土地和仓储布局将成为住宅企业在未来竞争中的重要法宝。此前，中国银监会主席郭树清在“深化金融改革，服务实体经济发展”座谈会上指出，影子银行应继续被拆除，以遏制房地产泡沫趋势，并积极配合地方政府整改隐性债务。个别地区的个别银行已暂停发放住房相关贷款。截至11月20日，房地产开发商破产人数已达446人。目前，房地产行业估值低，业绩确定性高，股息收益率诱人，分配价值明显。在此背景下，我们看好融资优势明显、土地储备布局良好、结算资源丰富的领先住宅企业。

川财证券认为，在行业下行销售预期逐渐上升的同时，首套住宅企业的销量表现喜人，进一步拉大了头尾梯队之间的距离，巩固了头面优势。随着行业增长率的变化，住宅龙头企业凭借其规模优势、快速周转优势和融资优势，有望走出不同的板块市场局面，进一步提高行业集中度。

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