几乎每年，它都将被被称为“历史上最严格的”房地产市场所控制，2019年仍将表现良好。

关于调控次数，据易居房地产研究院发布的报告显示，2019年，中央政府明确出台或发布房地产市场调控相关政策的次数约为48次，2017年和2018年分别为9次和33次。

全国范围内，中原地产数据中心的数据显示，2019年，全国范围内的房地产调控数量达到620次，创下新的历史纪录。2018年，只有450次，比2010年的10278次增长了38%。

“每个城市都是独一无二的，”清华大学房地产研究所所长刘宏宇(Liu Hongyu)在早先的一篇文章中指出，“一个城市，一项政策”不仅可以理解为中央政府的一项新的调控战略，也可以理解为地方政府在中央政府政策的指导下，根据当地情况分类制定的城市房地产市场稳定健康发展的长效机制工作计划，这是地方自己的解决方案。“

今年，各地展示了他们的神奇力量，并提出了“自己的解决方案”。从南到北，有紧的也有松的。从一月到十二月，有一些照片。

2019“逐市政策”的地方微调政策类型和城市

中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林在接受《国际金融报》记者采访时指出，不采取“一刀切”的政策是“一个城市，一项政策”的含义可以看出，在土地市场、房地产供求市场、经济发展水平、收入水平等方面存在很大差异。在东部、中部和西部地区以及一线和二线城市。差异化政策有利于要素市场的匹配和房地产市场的“本土化”，对房地产市场长效机制的构建、居民生活保障和居民幸福感的提高具有重要意义。

01  基调维稳，松紧有别

差异明显地反映在政策的严密性上。

到2019年底，各种品牌和住宅企业将进入“大促销”阶段，各种地方政策将“增加”。首先，深圳于2019年11月11日调整了“奢侈品线”，即容积率在1.0以上、单幢建筑面积在144㎡以下的房屋为普通房屋，取消了奢侈品税，之后深汕合作区的商品房限制于12月初解除。

“豪华线”的调整使得深圳成交量二手房在接下来的两周内分别比上一周增长了4.81%和11.09%。

这种“放松”不是无缘无故地刺激市场。易居研究所智库中心研究主任颜跃进向记者《国际金融报》解释说，深圳2015年出台的最初政策是根据住宅总价格指定豪宅，所以在最初的标准下，很多房产都要缴纳奢侈品税，“但客观上讲，这些房子应该是普通住宅。因此，这种调整实际上是基于特定住房供应的例行调整。”

至于深汕合作区，郭世英诸葛房产搜索数据研究中心指出，合作区成立后，投资者蜂拥而至，房价不断上涨。现在，经过两年的“冻结”，该地区的市场已经恢复了理性，即使成交量是上涨，未来的成交量和价格也不会进一步飙升。

在地图的另一边黑龙江，同时出台的监管政策方向与南方两个城市完全相反。

2019年11月底，黑龙江省六个部门联合发布文件，表示将加强对房地产市场的监管。它规定，住房企业不得通过金融贷款或市场配资获得土地收购资金，并将全面实行项目资金监管制度。同时，只有当高层建筑的形象达到总层数的2/3时，才允许预售。

事实上，黑龙江的举动与许多当地项目的失败有关。公共信息显示，2019年黑龙江省通过调查发现117个“烂尾楼”项目，其中85个

10月，江苏省南通市出台了“零门槛”的安居政策，并提出优秀人才优先购房。在实施宽松政策的同时，南通很快提出了紧缩政策。12月25日，南通市发布通知称，鉴于市区少数房地产开发企业提前获得土地使用权，商品房竣工后，其市场价格明显低于周边地区同类产品的市场价格， 建议采取措施限制市区市场价格明显低于周边地区同类产品市场价格的新建普通商品房项目的转让:购买者在取得房地产证之日起五年内不得转让登记。

对于这种“一个城市，多项政策”，韩毅智库研究主任俞晓宇评论道，“这应该被视为一种特色措施。这是一件好事。这将使房地产稳定。”

阎跃进指出，“这些政策似乎是相反的，但收紧和放松的角度是不同的，思路实际上是一样的，都是为了促进市场稳定。”

02  因时制宜，灵活调整

监管不仅在空间上多样化，而且在时间上更“多变”。

2019年，全国房地产市场“小春”的出现引起了监管者的警惕。其中，江苏省苏州市相当引人注目。

苏州的土地市场在2018年底经历了“频繁拍卖”，但在2019年初非常活跃，有几十轮甚至数百轮竞标。即使在四月，它也创造了“每周三天的土地之王”。

土地市场推动了住宅市场的热度。根据克里的数据，2019年4月，苏州商住楼成交量与上涨相比占33%，与上涨相比占57%。

“不稳定”苏州于2019年5月被住房和建设部命名。苏州政府立即出台了“大礼包”规定:5月11日，苏州发布销售限制令；5月16日，工业园区购买新住房学位的政策从5年调整为9年。5月24日，发布了价格限制令，明确2019年涨幅的房价不超过5%。7月24日，购买限制升级，限制范围扩大。通过多管齐下的方法，苏州市场逐渐平静下来。

与苏州的循序渐进相比，Xi安省的控制是一步到位的。

Xi安连续数月引领全国房价上涨至涨幅。2019年5月，Xi安市再次以涨幅年同比24.4%的房价和涨幅年同比2%的房价排名第一。对“稳定房价”的需求很快被提上日程。

2019年6月20日，Xi安省发布了升级后的购房限制，从以前的“定居购房”改为“仅在缴纳一年或连续12个月的社保/个人所得税后定居购房”。这个城市的非居民需要5年的个人所得税或社会保险证明。

“620新政”成为Xi楼市的分水岭。克里的数据显示，2019年7月，Xi安的商品房供应量环比下降40.6%，而一个月前的同比降幅为上涨.81%。同期，成交量商品房环比也下降了9.7%。2019年下半年，Xi安的房地产价格从涨幅下跌，而11月份新房价格仅比上涨下跌了0.7%。

除了有明确控制目标的苏州和Xi，还有开封和张家港等城市有“天天变化”的政策。

2019年7月，开封在发布取消销售限制文件仅三天后就撤销了该决定，理由是“市场调研和论证不足，对可能产生的影响缺乏足够的预先判断和评估”。

张家港也加入了“一日游”团队。2019年12月10日，张家港悄然取消了两年的商品房销售政策，当地房地产交易中心也有一个窗口取消限制销售和所有权转让的操作。然而，张家港在引起广泛关注后恢复了销售限制政策。

严跃进指出，当地政府对放松关系没有信心，这表明调整还不够成熟。“公式

03  抢人大战贯穿全年

自2019年初以来，各地人才安置政策相继出台。今年2月11日，常州放宽了大学毕业生、高级技师等重点群体的落户条件。一天后，海口宣布将放宽人才定居的教育年龄。2月13日，Xi取消了学士或以上学位的年龄限制。2月14日，南京调整了居民社会保障缴费门槛…“除了带来年轻劳动力，人口的涌入自然会产生住房需求。事实上，许多城市的人才政策和安置政策大多与住房政策相关，要么直接放宽购房限制，要么间接发放补贴。

58 City and Anjuke发布了《2019人才政策与安居就业报告》，这表明大多数有人才政策的城市都注重解决住房问题。宁波对人才安置补贴高达800万元。柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地也提供了100多万元的高额补贴，以吸引优秀人才。惠州调整第一套高级人才个人公积金贷款最高额度为100万元；海南明确规定，对于实际在海南输入和工作但尚未在海南定居的各类人才，购房的社会保障或个人所得税年限将统一从2年或5年减为1年。

离年底越近，“优惠”政策就越强。

2019年11月29日，因房价和地价涨幅过高而于5月被住房和建设部命名的广东省佛山市，取消了本科及其他人才的购买。其首套房不受户籍、个人所得税和社会保障存款限制。被认定为“广东佛山优惠卡”的，享受佛山户籍居民购买政策，可购买两套。

12月后，广州南沙区、花都区和黄埔区都放宽了人才购买限制。温州出台了首个人才租房特别政策。从2020年元旦开始，符合条件的优秀本科生可以享受30%的住房折扣和30%的房租折扣。

中原地产研究中心的数据显示，自2019年以来，全国170多个城市发布了不同层次的人才政策，从010年到10278年超过40%。其中，仅2019年11月，就有20多个城市出台了人才吸引政策，其中南京、上海、成都、中山等近10个城市出台了与住房资格和补贴相关的人才政策。

2019年，与人才和居住政策相关的购买政策成为调控房地产市场的主要方式。

“如果定居政策与人才政策分开，2019年将不会有比2018年更多的监管政策。”安居客房地产研究院院长张博告诉《国际金融报》记者，事实上，大多数城市，尤其是一线和二线城市，并没有放松房地产市场的实际调控，也就是说，他们没有调整直接影响购房需求方的政策，如购房限制和贷款限制。“但不可否认的是，人才政策在推动房地产市场热方面发挥了一定作用，甚至明显推动了一些城市的房地产市场热。”

事实上，在2019年上半年，Xi安置房的新价格将引领全国，原因之一是其此前强有力的人才政策。公共信息显示，在过去两年中，Xi安省已七次升级和调整其定居点政策。截至2019年4月底的两年内，Xi安有居民151.1万人，占总人口的64%。这推动了当地的购房需求。在2019年颁布“620新政”之前，Xi安新住宅价格已经连续39个月和41个月呈上涨的趋势。放宽户籍限制就是放宽当地户籍人员购房，放宽人才引进和居住政策就是放宽当地户籍人员，所有这些都是为了通过降低或取消户籍限制来扩大潜在的购房需求诸葛住宅搜索数据研究中心最近发布的一份研究报告指出，“放宽对人才引进的居住限制是很常见的

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