中房报记者 翁晓琳丨深圳报道

走在深圳市福田区华府街，你可以看到万科有限公司（以下简称“万科”）的标识，这是三星网站上一些旧厂房改造的办公室。 2016年工业区。7月16日，深圳市福田区市区重建和土地开发局公布的三星工业区城市更新单元计划（草案）宣布，万科正式规划该项目。

该项目是万科在股权纠纷当年赢得的“以工换职”项目。距离福田中央商务区不远，地理位置优越。同样在今年，万科在深圳福田和南山推出了三个豪华住宅项目，并正式宣布重返深圳市中心。

万科在开放的土地市场上谨慎释放，在许多旧的改革项目中取得了突破，包括新的渔业村和今年的三星工业园区。根据现有公开信息统计，中国房地产报报道，万科至少有13个深圳老式项目，总建筑面积超过500万平方米，价值超过1000亿元，包括4个“以工作换岗”项目。对于深圳旧改革项目的下一步，深圳万科告诉中国房地产报记者，回应不方便。

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低调的福田厂区改造大户

福田三星工业区是一片巨大的土地，拆迁面积13万平方米。万科将从“以工作换岗”的方向运作，这将把旧工业区改造成一个新的工业园区，而这个园区与它的联系较少。商业。

高力国际咨询服务有限公司执行董事陈厚乔告诉中国房地产报：“该地块靠近深圳福田CBD和华强北，商业价值高。根据城市更新政策，部分公寓将被分配，利润率不小。在中心城市，工业发展的方向将是高价值的新兴产业或技术服务。“

“如果排除隐藏形式，作为'工作改革项目'项目开发，福田商务区的利润仍然非常可观。在未来的福田区工业规划中，您可以在这些金融技术领域发展。”顾冀顾问就“中国房地产报”记者发表了自己的看法。

早在2016年11月，深圳万科总经理周伟在媒体见面会上表示，万科也以高价竞标相邻的理光工厂。不过，中国房地产报记者了解到，万科没有收到理光工厂的情节。深圳万科也一直不知道购买土地的原因。

第一次挫折并没有阻止万科参与福田的“改变工作”项目。 2015年8月，万科赢得了Chegong Temple Jierong Chuangfu Factory的旧改造项目，该项目已成为万科地标建筑。离杜邦工厂区不远，虽然万科不承认此次收购，但工厂已改名为“深圳万鑫未来城市制造有限公司”，上述公司的法定代表人员恰好是周伟离开。

这些工业区改造项目的价值以地理位置为亮点。三星工厂位于Merlin-Caitian地区，而DuPont工厂和Jierong Chuangfu工厂位于Chegongmiao-Tairan地区。这两个领域都有政府行业更新驱动因素和企业推广发展的需求。

在福田传统工厂升级改造的机遇下，万科悄然成为大赢家。

陈厚桥直言不讳地说：“在万科运营万科运城，前海万科企业大厦等多个工业项目之前，最近还参与了万科滨海云中心甲级写字楼项目的运营，应该不乏经验。工业区改造和工业更新项目。/p>

“三星工业区对开发商的”工作换工“能力要求较低，可以视为面向商业的复合体。万科也具有比较优势。”董吉表达了同样的看法。

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住宅拆迁受挫 转战工改

有很多开发商在深圳布置了“工人和工人”。据说布局最多的开发商预计会有十多个项目，万科接近这个数字。深圳万科告诉中国房地产新闻记者：“由于投资和其他信息，具体金额不便于信息。”

事实上，工业改革市场的大蛋糕也促使万科继续投资。参考三星工厂附近的“以工作换岗”项目，申业商城的总建筑面积估计为64万平方米，每平方米价格为12万元。单块价值超过500亿元。

一些业内人士告诉中国房地产新闻记者：“万科在深圳至少有4到5个工作改革项目，主要在宝安，龙华和龙岗。地理位置并不优于福田，但老深圳住宅项目数量发生变化变得越来越少，促使他们去做。“

“工人劳动力队伍自2012年以来发展迅速。”第一太平戴维斯戴维斯副总经理吴锐告诉中国房地产报记者，“深圳的住宅用地太小，竞争激烈，利润丰厚薄。为了维持深圳的市场份额，“以工人为本”的相对较低的成本已经成为开发商获取土地储备的重要战场。“

与旧城区和旧城区相比，旧工业厂房位置优越，产权清晰，价格相对便宜，对开发商更具吸引力。万科在深圳拆迁老房子方面一再遭遇挫折，有可能分散“以工作换货”市场的注意力。

例如，万科进入了南山区的第一个项目 - 南苑新村。它还没有被拆除。该项目被纳入第一批计划《2010年深圳市城市更新单元规划制订计划》。到目前为止，仍有业主拒绝签字。

南苑新村的居民告诉中国房地产报记者：“我们已与万科签订了一份为期10年的合同，房子已经交给了万科，但是没有下一步。万科现在不仅仅是每月90元。人民币每平方米支付租金。去年我听说最困难的“钉子屋”签了名，我想我可以快速突破，但仍然没有结果。“

“许多老工业区是业主和开发商更好。旧住宅区通常包含数千名业主，涉及很多利益。为了避免因拆迁造成的各种事件，政府在一年内设定了两个条件。解决了，100％的业主同意，条件非常糟糕。可以理解，现任政府正在鼓励开发商进行产业改革。“中国综合发展研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁向中国房地产报记者指出。

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旧改项目业绩贡献甚巨

根据城市更新政策，除了70％的工业住房外，“以工代赈”项目将被允许建设30％的配套设施，包括配套公寓和商业建筑。这意味着万科可以利用其房地产开发，同时可以举办办公楼和商业形式。

收购多个工作改革项目也意味着深圳万科将保证未来的销售。作为集团中最赚钱的城市之一，深圳万科已经在今年上半年快速发展。根据深圳中原研究中心的数据，万科在住宅交易中排名第一，为134.34亿元，比第二个秦城的39.58亿元增长近三倍。其中，万科星城售出87.95亿元，排名第一;万科香米夫出资45.49亿元;沉国际万科和凤轩售出38.22亿元。

深圳万科营销负责人告诉中国房地产报记者，“今年上半年，万科在深圳的销售额达到近200亿元人民币。在下半年，万科星城，万科岳城和万科依山汇等项目被出售，商品的具体价值无法告知。“

今年上半年上海工业区的前身 - 万科星城最大的表现。对于今天的万科，如果你想在深圳保持主导地位，就必须不断获得旧改革的机会，重新投资“新战场”。 “以工作为本”。

编辑：张兴兴SF142

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